Eksmisja Nakaz eksmisji i niepłacenie za bezumowny najem mieszkania Indywidualne porady prawne Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2019-11-08 Mieszkanie jest zajmowane bez umowy. W mieszkaniu otrzymanym w spadku od mamy zamieszkuje od urodzenia mojego brata córka, ale jest zasądzony nakaz o jej eksmisji. Pozwana nie płaci należności za bezumowny najem mieszkania pomimo wysyłanych ponagleń. Chce założyć sprawę z powództwa cywilnego o uregulowanie zaległego długu, który na obecną chwile wynosi około 50 tys. złotych. Zgodnie ze zmianami w prawie cywilnym z dnia 21 kwietnia 2019 r. zamieniono sześciomiesięczny okres zapewnienia mieszkania dla osób eksmitowanych na bezterminowy, w wyniku czego termin eksmisji jest nieprzewidziany i dług będzie się zwiększał. Nie wiem, jak tę sprawę rozwiązać. Proszę o pomoc. Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Odszkodowanie za bezprawne zajmowanie lokalu Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania, o której mowa w ust. 3, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie. Odszkodowanie to płatne jest comiesięcznie, co oznacza, że jest wymagalne za każdy miesiąc. Nie płacąc odszkodowania, osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego pozostaje w zwłoce z zapłatą za każdy miesiąc bezumownego korzystania z lokalu a nie dopiero po jego opróżnieniu. W tym sensie odszkodowania można domagać się sądownie z każdy kolejny miesiąc, nawet wówczas, gdy pozwany nadal w mieszkaniu zamieszkuje. Zawsze, tuz przed wydaniem wyroku można zmodyfikować żądanie pozwu zwiększając je o okresy, podczas których toczył się proces a których w samym pozwie nie uwzględniono. Kiedy wystąpić o odszkodowanie do sądu To bardzo ważne, ponieważ skoro mamy do czynienia ze świadczeniem miesięcznym, to należny mówić o świadczeniu okresowym. Takie świadczenie przedawnia się z upływem 3 lat od każdej wymagalności. Gdyby uznać, że musimy czekać z powództwem do opróżnienia lokalu, wówczas dług w części mógłby ulec przedawnieniu. Zatem warto występować o odszkodowanie do sądu za każdy trzyletni okres lub wcześniej. Takie rozumienie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przedstawił Sąd Najwyższy między innymi w wyrokach z dnia z r., sygn. akt IV CSK 303/12, czy też z r., sygn. akt IV CSK 490/11. W chwili obecnej powinna Pani wystąpić do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania osoby pozwanej z powództwem o nakazanie zapłaty określonej kwoty tytułem odszkodowania. Owo odszkodowanie winno być liczone do trzech lat wstecz (miesiąc do miesiąca). Wcześniejsze należności są przedawnione, co oznacza, że sąd może, ale nie musi ich zasadzić. Należy także żądać odsetek od każdej miesięcznej kwoty odszkodowania liczonych od dnia jego wymagalności (dzień miesiąca, w którym lokator zaczyna zalegać z płatnością) do dnia zapłaty. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne Indywidualne Porady Prawne Masz problem z eksmisją?Opisz swój problem i zadaj pytania.(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

W trudnej sytuacji znaleźli się państwo Edyta i Marek Stortowie. Małżonkowie, którzy podkreślają, że nie mają już zadłużenia wobec spółdzielni mieszkaniowej, próbują powstrzymać eksmisję. Państwo Edyta i Marek mieszkają w Dobrej w powiecie łobeskim. Żyją w lęku. Każdego dnia się boją, że będą musieli opuścić mieszkanie, w którym są „od zawsze”. Nie ukrywają, że sami doprowadzili do tego problemu, spłacili jednak dług. Starają się. - Rok 2007 będzie dla mnie przeklęty. Wyjechałem wtedy do pracy w Niemczech, by poprawić nasz byt, a tymczasem przywiozłem długi, stres i niepewność. To moja wina. Nie poradziłem sobie z tym wszystkim. Dziś nie mam pracy, jestem przewlekle chory, miałem operację kręgosłupa. Wiem, że nie byłem w porządku wobec mojej rodziny – mówi Marek Storta. – Daliśmy sobie szansę, chcielibyśmy, żeby spółdzielnia nam także ją dała. Rodzina z Dobrej podkreśla, że nie ma już długu wobec spółdzielni poza kosztami sądowymi, które wynoszą 5400 zł. Wpłaty szły przede wszystkim na pokrycie odsetek, a dług rósł... - Mieszkanie otrzymałam od rodziców w ramach darowizny. Mieszkali tu z moją babcią. Wszystko było w porządku do roku 2007, w którym dowiedziałam się, że mój mąż ma kłopoty finansowe. Nic nie wiedziałam o tym, nic mi nie mówił. Gdybym wiedziała, w tej chwili może wszystko by wyglądało zupełnie inaczej. Nagle cały ciężar utrzymania rodziny spadł na mnie – opowiada Edyta Storta. – Od około 2010 r. płaciłam nieregularnie czynsz, ale zawsze jeśli pojawiały się jakieś pieniądze, spłacałam nasze zadłużenia. Przez jakiś czas mąż także pracował dla spółdzielni, żeby odpracować część naszych zaległości. Niestety, moje wpłaty szły przede wszystkim na pokrycie odsetek, a dług rósł. Spółdzielnia składała pozwy do sądu, a później do komornika. Dopiero pod koniec 2018 r., już po tym, jak spółdzielnia przejęła własność naszego lokalu, dowiedziałam się, że wszczęta została też egzekucja z nieruchomości, były wyznaczone terminy licytacji. W trakcie tych spraw korespondencja niestety do mnie nie docierała. Mąż nie chciał mnie denerwować, nie pokazywał mi listów od komornika, miał nadzieję, że to się da jakoś załatwić i w konsekwencji skończyło się to dla mnie źle. Zgubiła mnie niewiedza i wiara, że jeśli wpłacam jakieś kwoty, uda się to wszystko wyprostować. Chcemy rozmawiać ze spółdzielnią. W przeciwnym razie nastąpi egzekucja komornicza. Chcemy pozostać w mieszkaniu po moich rodzicach. Serce mnie boli. Mieszkam tu od dziecka, staramy się jak możemy, ja pracuję w Szczecinie w szwalni i codziennie dojeżdżam, by płacić te zobowiązania. To naprawdę nie jest łatwe ze względu na odległość z Dobrej koło Nowogardu do Szczecina. Dług wobec spółdzielni z tytułu czynszu uregulowałam, pozostały tylko ostatnie koszty sądowe. Spółdzielnia złożyła od razu sprawę do komornika. Wystosowałam do komornika prośbę o umożliwienie mi spłaty tych kosztów w ratach. Niestety, spółdzielnia nigdy nie zawierała z nami umów co do spłaty tego zadłużenia na raty. Nie jesteśmy rodziną dotkniętą patologią, mamy normalne relacje ze sobą, chcemy skromnie, ale normalnie żyć. Stanowisko spółdzielni – Działając jako pełnomocnik Spółdzielni Mieszkaniowej Dobra, wskazuję, iż Sąd Okręgowy w Szczecinie I Wydział Cywilny prawomocnym wyrokiem z dnia 1 października 2021 r. oddalił powództwo państwa Edyty Storta i Marka Storta, o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego w postaci postanowienia Sądu Rejonowego w Łobzie, Wydział I Cywilny, z dnia 16 maja 2018 r., w przedmiocie przejęcia na własność i przysądzenia własności nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny położony w Dobrej na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej Dobra – informuje adwokat Karol Mierzejewski, reprezentujący gminę Dobra. – Do dziś państwo Stortowie, nie uiścili wymagalnych kosztów sądowych, zasądzonych przedmiotowym wyrokiem na rzecz spółdzielni. Rada Nadzorcza spółdzielni nie wyraziła zgody na zawarcie umowy najmu dotychczas zajmowanego przez nich lokalu, z dwóch przyczyn. Po pierwsze państwo Stortowie przez długi okres czasu w ogóle nie regulowali żadnych opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni, doprowadzając do znacznego zadłużenia, które spowodowało trudności w funkcjonowaniu spółdzielni, w tym regulowaniu przez spółdzielnię wymagalnych zobowiązań na rzecz innych podmiotów. W ocenie Rady Nadzorczej, istnieje duże ryzyko, iż państwo Stortowie nie będą wywiązywać się ze swoich zobowiązań w przyszłości, w tym terminowego regulowania czynszu najmu przedmiotowej nieruchomości. Po drugie spółdzielnia w toku postępowania egzekucyjnego z nieruchomości poniosła znaczne koszty nabycia lokalu zajmowanego przez państwa Stortów, a mając na uwadze znaczny wzrost kosztów zakupu opału, spółdzielnia rozważa zbycie przedmiotowego lokalu na wolnym rynku, po przeprowadzeniu skutecznego postępowania egzekucyjnego przez komornika i przeznaczeniu uzyskanej kwoty na pokrycie rosnących w znacznym stopniu kosztów eksploatacyjnych. Spółdzielnia zobowiązana jest do działania na rzecz i w interesie wszystkich jej członków, mając na uwadze, z jednej strony sytuację finansową spółdzielni, z drugiej sytuację rynkową, w tym dramatyczny wzrost kosztów eksploatacyjnych. Polubowne załatwienie sporu O wstrzymanie egzekucji komorniczej wnioskowała pełnomocnik państwa Stortów, mec. Agnieszka Warian: - Spółdzielni przysługuje tytuł prawny do nieruchomości zajmowanej przez państwa Stortów. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił także złożone przez nich powództwo przeciwegzekucyjne. Wyrok jest obecnie prawomocny, wobec oddalenia apelacji. Państwo Stortowie rozważają obecnie możliwość złożenia skargi kasacyjnej. Powyższe nie stoi jednakże w żadnej mierze na przeszkodzie, aby obie strony sporu podjęły próbę polubownego załatwienia sprawy, czy to poprzez umożliwienie państwu Stortom wynajęcia zajmowanego dotychczas lokalu, czy też „odkupienia” przez nich przedmiotowego lokalu od Spółdzielni Mieszkaniowej, co uchroniłoby ich od ewentualnego postępowania egzekucyjnego.©℗ Tekst i fot. Jarosław BZOWY

15 kw. Dochodzenie zaległego czynszu przed sądem – krok po kroku Pozew o zapłatę zaległego czynszu to kolejny krok na drodze do celu jakim jest windykacja nierzetelnego najemcy. Słyszałam na sali sądowej różne tłumaczenia pozwanych najemców, dlaczegóż to zalegali z zapłatą czynszu. W przeważającej części były to sytuacje związane z utratą pracy lub nagłym pogorszeniem się stanu zdrowia. Jednak szczególnie w pamięć zapadła mi jedna sytuacja… Jak napisać pozew o zapłatę zaległego czynszu? Najemca stwierdził, iż nie uiścił czynszu za wskazany w pozwie okres, ponieważ go sobie „potrącił” z przysługującą mu (jego zdaniem) należnością względem właściciela. O co chodziło? Nie zgadniesz… o PlayStation i telewizor. Najemca odkrył, iż po burzy z wyładowaniami atmosferycznymi przestał mu działać wymieniony wyżej sprzęt. Co istotne, nie wyłączył przy tym urządzeń z gniazdek elektrycznych – dopytywałam o to na sali sądowej. Lokator uznał, iż to wina wynajmującego, bo nie zabezpieczył lokalu przed skokami napięcia podczas burzy. W związku z tym nie zapłacił czynszu, aby zrekompensować sobie szkodę w utraconych dobrach elektronicznych. Po pisemnym wezwaniu do zapłaty, które najemca zignorował, nadszedł czas na sporządzenie pozwu o zapłatę zaległego czynszu. Pamiętaj, iż przysługuje Ci uprawnienie dochodzenia już pierwszej nie zapłaconej należności. Nie musisz czekać kilku miesięcy, aby wnieść pozew. Najpopularniejszym trybem postępowania jest pozew o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. W przypadku, gdy wartość zaległego czynszu nie przekracza zł sąd skieruje sprawę do trybu uproszczonego. Zaletą trybu uproszczonego jest to, że pozew kierujesz do sądu na specjalnym formularzu. Formularz bezpłatnie jest dostępny w każdym sądzie oraz na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Zaletą trybu uproszczonego jest również mniejszy koszt opłat sądowych (opłata od pozwu), którą musisz uiścić. Wysokość opłaty od pozwu uzależniona jest od dochodzonej kwoty: 1) do złotych – 30 złotych; 2) ponad złotych do złotych – 100 złotych; 3) ponad złotych do złotych – 250 złotych; 4) ponad złotych – 300 złotych. Opłatę od pozwu uiszczasz na rachunek bankowy sądu. Numer kontabankowego znajdziesz każdorazowo na stronie Twojego sądu. W pozwie wypełniasz odpowiednie rubryki, opisujesz wysokość dochodzonej należności, wskazujesz czy żądasz odsetek, załączasz również dowody. Pozew o zapłatę czynszu – jakie dowody załączyć. Kluczowe dowody to te potwierdzające, że jesteś właścicielem lokalu. Może to być np. odpis z księgi wieczystej, akt notarialny). Drugim bardzo istotnym dowodem jest umowa najmu. Dzięki niej wykazujesz, że Ciebie i najemcę łączy umowa. Dodatkowo z umowy wynika wysokość czynszu i innych opłat, których dochodzisz. Następnie do pozwu załączasz również wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania lub odbioru listu. Powinieneś również przedstawić Sądowi zestawienie (może być sporządzone przez Ciebie) zaległości czynszowych. Możesz tego dokonać w treści pozwu oraz w jego uzasadnieniu. Jeżeli lokator zakwestionuje dochodzoną przez Ciebie kwotę musi on wykazać, że nie zalega z płatnościami za określone miesiące. Pamiętaj, iż dochodząc należności z tytułu czynszu najmu przysługuje Ci prawo domagania się odsetek. Jeżeli w umowie najmu nie została określona wysokość odsetek, w przypadku opóźnienia z płatnością czynszu, możesz żądać zasądzenia odsetek ustawowych. Więcej na temat odsetek pisałam w artykule – słów kilka o odsetkach w umowie najmu. Wypełniając rubryki pozwu dotyczące strony pozwanej musisz określić kogo pozywać. Wpisujesz w rubryce dane Twojego najemcy. Jeśli najemca jest w związku małżeńskim wpisujesz dodatkowo dane współmałżonka. Możesz w pozwie także określić jako stronę pozwaną inne pełnoletnie osoby, które stale zamieszkują z najemcą. (zgodnie z art. 6881. § 1. kodeksu cywilnego są one odpowiedzialne za płatność czynszu solidarnie z najemcą). Więcej na temat osób odpowiedzialnych za zaległy czynsz pisałam tutaj Pozew należy złożyć do Sądu w odpowiedniej liczbie egzemplarzy (egzemplarz dla Sądu oraz dla każdego pozwanego wraz z załącznikami). Sądem właściwym do rozpoznania sprawy jest Sąd Rejonowy miejsca zamieszkania pozwanego lub miejsca położenia nieruchomości. Co się wydarzy po złożeniu pozwu w sądzie? Jeśli pozew spełnia wszystkie wymogi, Sąd wyda nakaz zapłaty w postępowaniu uproszczonym. W przypadku wystąpienia błędów, braku dokumentów lub opłaty, sąd wezwie Cię do uzupełnienia braków formalnych pozwu. Wyznaczy Ci 7 dni na ich uzupełnienie. Po wydaniu nakazu zapłaty, Sąd wysyła go do Ciebie oraz do strony pozwanej. Jeżeli strona pozwana nie wniesie sprzeciwu od nakazu zapłaty w ciągu dwóch tygodni od doręczenia jej nakazu zapłaty, orzeczenie uprawomocni się. Następnie będziesz mógł złożyć wniosek o nadanie nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności. Po opatrzeniu nakazu klauzulą możesz na jego podstawie wszcząć postępowanie egzekucyjne u komornika. Jeżeli strona pozwana złoży sprzeciw w terminie 2 tygodni o dnia doręczenia, Sąd kieruje sprawę na rozprawę. Na tym etapie Sąd przesyła Ci odpis sprzeciwu pozwanego. Zobowiązuje Cię również do złożenia pisma przygotowawczego, w którym ustosunkujesz się do twierdzeń pozwanego oraz do złożenia wszystkich dowodów, które chcesz przeprowadzić na rozprawie. Innymi słowy po wniesieniu sprzeciwu czeka Cię proces sądowy, uczestnictwo w rozprawach, składanie zeznań przed sądem, ewentualne powoływanie i przesłuchiwanie świadków. Po przeprowadzeniu wszystkich dowodów, sąd zamyka rozprawę i wydaje wyrok. Muszę Cię uprzedzić, że rozprawa sądowa przed sądem nie wygląda tak, jak jest to prezentowane w serialach „Prawo Agaty”, czy „Magda M”. =============================================================================== PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: przedawnienie roszczeń z umowy najmu PORĘCZENIE – jak zabezpieczyć płatność czynszu? Dobra umowa najmu – remedium na kłopotliwych najemców Pozew o zapłatę a wypowiedzenie umowy

Jeśli jesteś wynajmującym, a najemca zalega ci z czynszem, możesz wypowiedzieć mu umowę najmu. Zwłoka w zapłacie czynszu wiąże się także z innymi skutkami jak możliwość naliczenia odsetek i dochodzenia wierzytelności przed sądem. W niniejszym artykule skupie się jednak na opisaniu samej procedury wypowiedzenia umowy w tej konkretnej sytuacji. W niniejszym artykule zajmę się najmem lokalu przeznaczonego na potrzeby mieszkaniowe. Taki najem jest uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy uniemożliwiają wypowiedzenie takiej umowy najmu bez zaistnienia wskazanych w ustawie przyczyn. Stąd wynajmujący, chcąc zakończyć umowę z najemcą, która stała się dla niego obciążeniem, powinien znać przepisy regulujące najem. Są to przepisy w dużej części bezwzględnie obowiązujące, których nie można zmienić umową, co najwyżej na korzyść najemcy (tzw. przepisy semiimperatywne). Niniejszy artykuł nie dotyczy najmu lokali na potrzeby użytkowe, czy najmów komercyjnych. W tych przypadkach zasady wypowiedzenia różnią się, a przepisy nie chronią w tak znaczny sposób najemcy. Zabezpieczenia. Warto zawczasu zabezpieczyć się przed możliwością niepłacenia czynszu. Umowa najmu nie musi być zawarta na czas nieoznaczony. Może być zawierana na czas oznaczony, na krótkie terminy, po których będzie musiała być przedłużona. Można zawrzeć umowę najmu w formie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, co znacznie ułatwi wyegzekwowanie eksmisji. Można także pobrać od najemcy kaucję. Negocjacje i rozwiązanie za porozumieniem stron. Przepisy w większej mierze chronią najemców. Wynajmujący powinni zastanowić się zatem, czy nie ma jeszcze szansy na porozumienie z najemcą w sprawie rozwiązania umowy najmu i wyprowadzki. Nawet istotne ustępstwo ze strony wynajmującego (np. co do ustalenia zakończenia najmu lub umorzenia części długu) może spowodować, że wyprowadzka najemcy nastąpi szybciej i w bardziej przyjaznej i zgodnej atmosferze. Co jednak zrobić, jeśli żadne rozmowy nie pomogą? Terminy płatności czynszu Pierwszym elementem niezbędnym do ustalenia, czy jest już możliwe wypowiedzenie umowy najmu, jest ustalenie, kiedy powstała zaległości oraz ile ona wynosi. Zasady te powinny być określone w umowie najmu. Trzeba zatem spojrzeć do umowy i ustalić terminy wymagalności, czyli ostateczne terminy na zapłatę czynszu i innych opłat. W razie braku takich postanowień w umowie czynsz powinien być płacony co miesiąc, z góry, do 10 dnia każdego miesiąca. Termin ten dotyczy umów najmu na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej jednego miesiąca. Zwłoka Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest możliwe tylko w przypadku popadnięcia przez najemcę w zwłokę, a nie zwykłe opóźnienie. Zwłoka oznacza opóźnienie, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Definicja ta wynika z art. 476 Kodeksu cywilnego. Warto jednak zaznaczyć, że w przepisie tym chodzi tylko o odpowiedzialność za opóźnienie, a nie za brak środków finansowych w ogóle. Najemca nie może się zatem powoływać na złą sytuację majątkową, zwolnienie z pracy, potrzebę przeznaczenia pieniędzy na leczenie itp. Z kolei niespodziewana ciężka choroba i pobyt najemcy w szpitalu w ciężkim stanie w momencie terminu płatności czynszu nie spowoduje zwłoki. Tym samym nie da podstaw do podjęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu. W takiej sytuacji najemca powinien dokonać płatności tytułem czynszu z odsetkami niezwłocznie po wyjściu ze szpitala. Ewentualnie powinien to zrobić po poprawie stanu zdrowia, jeśli ma obiektywną możliwość zapłaty poprzez dokonanie przelewu lub w inny sposób. Okres zwłoki Wynajmujący (czyli zazwyczaj właściciel) może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W takiej sytuacji wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że musi upłynąć trzeci termin płatności, aby było możliwe uprzedzenie najemcy na piśmie z wyznaczeniem dodatkowego terminu, a następnie wypowiedzenie umowy najmu. Oczywiście możliwość wypowiedzenia w powyższy sposób dotyczy także takiej sytuacji, w której najemca płaci co miesiąc tylko część czynszu, ale jego zaległości odpowiadają już w sumie kwocie czynszu za 3 pełne okresy płatności. Rodzaje zaległości Czy zaległości uprawniające do rozpoczęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu odnoszą się tylko do czynszu, czy także do opłat niezależnych od właściciela? Wśród prawników nie ma jednolitego stanowiska. Mowa tu o opłatach sprecyzowanych w umowie najmu osobno, w przypadku których wynajmujący pełni funkcje pośrednika. Są to np. za wodę i ścieki, energię elektryczną, gaz. Użyte sformułowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów „inne opłaty” dotyczy bowiem przede wszystkim odpowiednika czynszu w przypadku wypowiedzenia umowy z innych, podobnych stosunków prawnych jak najem. Z tych przyczyn, o ile to możliwe, dla bezpieczeństwa skuteczności wypowiedzenia, zalecałbym zaczekanie aż zaległości z samego czynszu przekroczą trzykrotność miesięcznej kwoty czynszu. Aktualizacja! Od 21 kwietnia 2019 roku sprecyzowano przepisy. Obecnie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów brzmi: „jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Uprzedzenie na piśmie Aby wypowiedzenie umowy było skuteczne i w przypadku braku wyprowadzki najemcy można było dochodzić jego eksmisji przed sądem, konieczne jest uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu. Uprzedzenie powinno być wręczone najemcy po upływie czasu, gdy najemca będzie już w zwłoce z zapłatą czynszu za 3 miesięcy (np. minie trzeci z kolei termin płatności, a jeśli najemca płaci nieregularnie lub w niepełnej wysokości zobacz uwagi w rozdziale „Okres zwłoki”). Jeśli najemca nie przyjmie uprzedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą z potwierdzeniem odbioru. Następnie należy zaczekać miesiąc od daty na odbiorze lub od ostatniego dnia, w którym mógł odebrać awizowaną przesyłkę. Niektórzy prawnicy uważają, że jest możliwe skierowanie do najemcy wspomnianego pisma już po upływie dwóch pełnych okresów płatności. Przy takiej interpretacji brak zapłaty zaległości po upływie kolejnego, trzeciego już miesiąca będzie umożliwiał wynajmującego dokonanie wypowiedzenia. Redakcja art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów niestety nie pomaga w jednolitej interpretacji: Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: (…) 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, (…) Nie zamierzam głębiej wnikać w ten problem. Być może będzie to tematem odrębnego wpisu. Jeśli zależy jednak Państwu, aby skuteczność wypowiedzenia nie została zakwestionowana przez Sąd, sugeruję wybrać dłuższą drogę. W drodze indywidualnych porad prawnych mogę wyjaśnić, jak można przyspieszyć procedurę, aby wszystko odbyło się w granicach prawa i zminimalizować wszelkie niekorzystne dla wynajmującego ryzyka związane z niejasnością przepisów prawnych. Wypowiedzenie Dopiero po upływie dodatkowego terminu miesięcznego od odebrania przez najemcę pisma będzie można dokonać wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jeśli najemca nie przyjmie wypowiedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą za potwierdzeniem odbioru. Wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że niezależnie czy dłużnik odbierze pismo np. 1 czy 28 lutego, musi upłynąć pełny kalendarzowy miesiąc. Ostatnim dniem najmu jest w tym przypadku 31 marca. Jeśli najemca nie odbierze (awizo), za dzień odbioru przyjmujemy ostatni dzień, w którym mógł odebrać przesyłkę (najczęściej 14 dzień po awizowaniu). A zatem, dopiero mając pokwitowanie odbioru lub zwróconą przesyłkę po awizowaniu na prawidłowy adres najemcy, możemy legalnie i skutecznie żądać od najemcy opróżnienia i opuszczenia lokalu do końca kolejnego miesiąca kalendarzowego. Sąd i komornik Co zrobić, jeśli mimo skutecznego rozwiązania umowy najmu na skutek wypowiedzenia, najemca dalej nie opuści mieszkania? Żądanie opróżnienia i opuszczenia przez najemcę mieszkania może być dochodzone przed sądem (sprawa o eksmisję). Sąd oprócz tytułu prawnego wynajmującego do lokalu (np. własności), prawidłowości wypowiedzenia, będzie badał także uprawnienie najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Jeśli najemca nie wyprowadzi się z lokalu mimo prawomocnego wyroku sądowego (niezaskarżonego lub po oddalonej apelacji), można zwrócić się o pomoc do komornika. Dopiero komornik sądowy jest uprawniony do zastosowania wobec najemcy środków, aby przymusowo odebrać lokal. Nawet w przypadku eksmisji bez orzeczonego prawa do lokalu socjalnego postępowanie egzekucyjne może trwać długo. Komornik będzie czekał przynajmniej 6 miesięcy na przyznanie przez gminę lokalu tymczasowego, zanim wyznaczy termin eksmisji. Ten nie może przypaść na okres zimowy (w przypadku eksmisji do noclegowni). Pomoc adwokata lub radcy prawnego Eksmisje sądowe i egzekucyjne toczą się długo. Wiążą się z różnego rodzaju problemami, jak zaskarżanie przez dłużników różnych czynności, paraliżowanie postępowań na różny sposób. Inne problemy to np. pozostawione rzeczy dłużnika, zdewastowanie lokalu, niewywiązywanie się gminy z udostępnianiem lokali socjalnych i tymczasowych oraz związana z tym szkoda. Z tych wszystkich przyczyn sugeruję skorzystanie z wykwalifikowanej pomocy prawnej w postaci adwokata lub radcy prawnego. Prawnik ustali stan prawny, podpowie o wszystkich możliwościach, które można zastosować. Może sporządzić wezwania, które pomogą przekonać najemcę do spłaty zadłużenia. Wreszcie pomoże w postępowaniu przed sądem i komornikiem.

Wynajem nieruchomości to popularna forma uzyskiwania dochodu pasywnego i bardzo dobra inwestycja dopóki wynajmujący nie trafi na nierzetelnych lokatorów. Niszczenie mienia, odmowa opuszczenia lokalu a także niepłacenie czynszu to najczęstsze problemy z jakimi borykają się właściciele mieszkań. Jak sobie poradzić w takiej sytuacji? W tym artykule znajdziesz podpowiedź jakie kroki należy podjąć w sytuacji, gdy najemca zwleka z opłatami. Wysokość czynszu oraz zasady i terminy jego zapłaty powinna określać umowa najmu. W przypadku braku szczegółowych regulacji czynsz powinien być opłacany co miesiąc z góry, do 10 dnia każdego miesiąca (dotyczy umów najmu na czas oznaczony przekraczający jeden miesiąc oraz na czas nieoznaczony). Niewywiązujący się z umowy najmu lokator powinien liczyć się z tym, że przepisy prawa regulują co w takim przypadku może zrobić wynajmujący. Czy właściciel mieszkania może przejąć posiadanie lokalu? W przypadku gdy od najemcy kolejny miesiąc z rzędu nie wpływają na Twoje konto wpływy za wynajem, a wezwania i prośby pozostają bez odpowiedzi nie możesz wtargnąć na teren mieszkania np. za pomocą zapasowego klucza i wymienić zamków. Jeśli po głowie chodzi Ci pomysł aby na chwilę odłączyć media i zdyscyplinować tym samym najemcę -także nie masz takiej możliwości. Nie oznacza to jednak, że najemca pozostaje bez karny a Ty nie dysponujesz żadnym środkiem ochrony – ustawa sformułowała pewne środki prawne, które mogą być w takiej sytuacji pomocne. Zabezpiecz się już na etapie zawierania umowy z najemcą Jednym ze sposobów ochrony wynajmującego przed nieuczciwymi lokatorami jest zawieranie z nimi umów na krótkie okresy, najem okazjonalny, najem instytucjonalny oraz pobieranie kaucji. Jeżeli jednak umowa ostała już podpisana wynajmujący ma inne możliwości takie jak:- wypowiedzenie umowy najmu,- eksmisja,- dochodzenie zaległego czynszu,- prawo zastawu na rzeczach ruchomych. WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU Aby móc wypowiedzieć umowę najmu, konieczne jest wypełnienie określonych warunków. Pierwszym z nich jest konieczność zalegania przez najemcę z płatnościami przez trzy pełne okresy rozliczeniowe, czyli jeśli czynsz był płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – trzy miesiące, co miesiąc – miesiąc, częściej niż co miesiąc – z trzydniowym wyprzedzeniem. Przed wypowiedzeniem umowy konieczne będzie wezwanie lokatora do uregulowania zaległych i bieżących należności, a także uprzedzenie go o zamiarze rozwiązania umowy, w przypadku gdy ten nie zastosuje się do wezwania. Wezwanie musi zostać sporządzone w formie pisemnej, a wynajmujący musi w nim zakreślić dodatkowy miesięczny termin zapłaty należności. Gdy najemca nie spłaci zaległości w terminie, wówczas wypowiedzenie umowy może dojść do skutku. EKSMISJA W sytuacji, gdy mimo wyznaczenia terminów najemca nie ma zamiaru się wyprowadzić, właściciel nieruchomości powinien zwrócić się do sądu, który może wydać nakaz eksmisji. Gdy wyrok się uprawomocni wynajmujący może skierować sprawę do komornika, by ten dokonał przymusowej wyprowadzki. W sprawach o eksmisje należy pamiętać, że obowiązujący porządek prawny zakazuje eksmisji na bruk najemcy mieszkania (osoby fizycznej). Powyższe oznacza, że komornik nie rozpocznie egzekucji, dopóki gmina nie wskaże tymczasowego pomieszczania, lub aż do czasy znalezienia takiego pomieszczenia przez dłużnika. DOCHODZENIE ZALEGLEGO CZYNSZU Zarządzenie eksmisji nie wyklucza roszczenia właściciela o zapłatę zaległego czynszu. O ile strony umowy nie postanowiły inaczej, wszyscy najemcy odpowiadają w sposób solidarny za powstałe zaległości. To do właściciela nieruchomości należy decyzja, czy wniesie pozew o zapłatę przeciwko wszystkim, czy tylko przeciwko poszczególnym sygnatariuszom. Właściciel może również pozwać inne pełnoletnie osoby, które na stałe zamieszkiwały z najemcą. Takie osoby odpowiadają solidarnie z najemcą tylko za zaległości, które powstały w okresie gdy stale zamieszkiwały w lokalu. PRAWO ZASTAWU NA RZECZACH RUCHOMYCH Właściciel jest chroniony przez prawo także na wypadek gdyby lokator był niewypłacalny. Tak zwane prawo zastawu na rzeczach wniesionych do lokalu przez lokatora lub osoby należące do jego rodziny zamieszkującej razem z nim pozwala uzyskać zaległe kwoty dzięki sprzedaży zastawionych przedmioty, w trybie egzekucji sądowej. JK

Marcin Kaźmierczak2019-11-30 06:00redaktor 06:00Niepłacenie czynszu, skargi sąsiadów, niszczenie mieszkania czy podnajmowanie go innym lokatorom – to zmora wielu wynajmujących własne mieszkania. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby móc legalnie eksmitować niechcianego najemcę i jak przeprowadzić proces eksmisji? Wyjaśniamy w kolejnym odcinku z serii „Sąsiad z piekła rodem”. Cykl „Sąsiad z piekła rodem” w założeniu ma wyjaśniać, jak prawnie rozwiązywać problemy sąsiedzkie i radzić sobie ze szkodliwym działaniem sąsiadów. A co, jeśli to lokator naszego mieszkania jest uciążliwym sąsiadem? Może do tego dojść, jeśli wynajmujemy mieszkanie. fot. / / Jak więc wyjść z takiej sytuacji i rozwiązać umowę najmu z niechcianym lokatorem, także wówczas, gdy chcemy sprzedać mieszkanie lub na powrót w nim zamieszkać? Przede wszystkim warto pamiętać, że umowy najmu nie można wypowiedzieć w dowolnym momencie, ustnie ani ze skutkiem natychmiastowym. Po stronie lokatorów stoi ustawa o ochronie lokatorów Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. – Eksmisja najemcy nie może nastąpić dopóki trwa stosunek najmu. W pierwszej kolejności należy skutecznie ten stosunek rozwiązać. Możliwe jest to tylko i wyłącznie w sytuacjach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zapisy umowne mniej korzystne dla lokatora niż te wskazane w ustawie nie są ważne. Nie można też zastrzec możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w każdej dowolnej sytuacji – zaznacza mecenas Eryk Trybuliński z kancelarii adwokackiej Klisz i Wspólnicy. Okresy wypowiedzenia umowy najmu Z wszelkich zapisów w umowach najmu dotyczących okresu wypowiedzenia może skorzystać jedynie najemca. Możliwość oraz tryby wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania określa art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Termin wypowiedzenia jest zależny od przyczyny, z jakiej ono następuje. Ustawa przewiduje trzy okresy wypowiedzenia – miesięczny, 6-miesięczny i 3-letni. Najkrótszy, miesięczny okres wypowiedzenia znajdzie zastosowanie w przypadku, jeśli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, np. prowadzi w nim działalność gospodarczą. Okres ten obowiązuje także wówczas, gdy lokator niszczy mieszkanie, jak i części wspólne nieruchomości, zakłóca porządek lub podnajął płatnie bądź też bezpłatnie mieszkanie bez wiedzy i zgody właściciela. – Ustawa w wielu przypadkach nakłada na wynajmującego obowiązek uprzedniej notyfikacji naruszeń. Terminy wypowiedzenia umowy nie mogą być krótsze niż te ustawowe, strony mogą je jednak wydłużyć – tłumaczy mecenas Eryk Trybuliński. Z miesięcznego okresu wypowiedzenia można skorzystać również w sytuacji, gdy lokator zalega z czynszem i pozostałymi opłatami za używanie mieszkania przez co najmniej trzy pełne miesiące. Wówczas należy poinformować go pisemnie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności. Szczególnymi przypadkami, w których zastosowanie znajduje miesięczny okres wypowiedzenia, jest sytuacja, gdy remont budynku wymaga opróżnienia lokalu oraz przyznanie lokatorowi prawa do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Sześciomiesięczny okres wypowiedzenia można zastosować w chwili, gdy lokator nie mieszka w wynajmowanym mieszkaniu ponad rok. Nie później niż pół roku naprzód należy wypowiedzieć umowę najmu także w sytuacji, gdy zamierzamy zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, a najemcy przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Jeśli sami zapewnimy najemcy inne mieszkanie, czynsz i opłaty nie będą mogły być w nim wyższe niż w dotychczas wynajmowanym. Pod uwagę wówczas brany jest stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do obecnego. Z najdłuższego, 3-letniego okresu wypowiedzenia będziemy mogli skorzystać w analogicznej sytuacji, jeśli zamierzamy zamieszkać w wynajmowanym przez nas mieszkaniu, ale najemca nie ma prawa do innego lokalu ani sami mu go nie zapewnimy. Jak wypowiedzieć umowę i odzyskać mieszkanie? Aby wypowiedzenie było skuteczne, musi mieć formę pisemną. Musimy także zachować wspomniane wyżej terminy. Po skutecznym wypowiedzeniu stosunku najmu należy skierować sprawę do postępowania sądowego z powództwem o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. – Sąd będzie wówczas badać skuteczność wypowiedzenia umowy. Tylko i wyłącznie droga sądowa uprawnia do legalnego odzyskania lokalu. Wszelkie metody polegające na wyrzuceniu lokatora bez wyroku sądu lub zmuszenia go do opuszczenia lokalu np. poprzez odcięcie mediów są bezprawne – zaznacza Eryk Trybuliński. Prawomocny wyrok zasądzający eksmisję stanie się następnie tytułem egzekucyjnym, w oparciu o który można wszcząć egzekucję prowadzoną przez komornika. Wypowiedzenie najmu okazjonalnego W prostszy sposób pozbędziemy się niechcianego lokatora, jeśli mieszkanie wynajmujemy na podstawie tzw. najmu okazjonalnego w oparciu o akt notarialny, który jest w tej sytuacji kluczowy. To właśnie w oparciu o niego najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji i opuszczeniu mieszkania. Do umowy załączone jest także oświadczenie właściciela innego lokalu, iż w razie egzekucji przyjmie naszego dotychczasowego najemcę do siebie. – W przypadku takiej umowy akt notarialny składa się w sądzie wraz z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności. Omija się w ten sposób długotrwałe postępowanie sądowe o eksmisję. Akt notarialny z klauzulą wykonalności staje się tytułem wykonawczym i umożliwia egzekucję komorniczą – informuje mecenas Trybuliński. Jeśli również masz problemy związane z nieruchomościami, napisz do Redakcji na adres [email protected]. Porady prawnej udzielił: Eryk Trybuliński, adwokat z kancelarii Klisz i

Wynajem mieszkań na długi termin niesie za sobą jedno z największych zagrożeń – brak zapłaty i groźbę długotrwałej eksmisji. Jak sobie radzić z tym problemem? Przeczytaj poniższy artykuł. W mediach co pewien czas pojawia się kolejny przypadek, w którym wynajmująca mieszkanie rodzina nie płaci czynszu wynajmującemu, celowo unikając odpowiedzialności. Sytuacja naraża wynajmujących na straty, a zaległości sięgają kilkunastu tysięcy złotych. Opisywane sytuacje dotyczą zaangażowania policji, ślusarzy, sąsiadów w pomoc z nieuczciwym wynajmującym. Ustawa o ochronie praw lokatorów Przeszkodą w sprawnym zakończeniu uciążliwej umowy najmu jest ustawa o ochronie praw lokatorów, która oczywiście chroni uczciwych ale też i nieuczciwych wynajmujących. Umowy nie można wypowiedzieć jeżeli lokator płaci czynsz, lub brak zapłaty nie przekracza 3 miesięcy. Nawet jeżeli termin jest przekroczony należy wezwać dłużnika do zapłaty zaległości oraz poinformować, że w przypadku brak płatności umowa zostanie wypowiedziana. Dopiero po upływie terminu wezwania, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najemcy, także z zachowaniem dalszego miesięcznego terminu. Eksmisja z zajmowanego lokalu Eksmisji można dokonać dopiero po prawomocnym wyroku sądu i przy udziale komornika. W wyroku sąd może nałożyć na wynajmującego obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego, szczególnie gdy najemca jest kobietom w ciąży, ciężko chory, jest emerytem lub rencistą, bezrobotnym, małoletnim, niepełnosprawnym lub ubezwłasnowolnionym. Nielegalna eksmisja opornych lokatorów i odcięcie mediów Wśród właścicieli nieruchomości wciąż dość powszechne jest twarde traktowanie opornych lokatorów. Wymiana zamków, odcięcie mediów czy eksmisja z udziałem siły to nadal praktykowane metody. Otóż od 2016 r. wymiana zamków czy odcięcie mediów jest przestępstwem. Art. 191 Kodeksu karnego § 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. § 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Jak uchronić się przed nieuczciwym najemcą? Przede wszystkim dobrze skonstruowana umowa najmu może uchronić właściciela nieruchomości od dalszych problemów. Ponadto warto zastosować poniższe zasady: Weryfikacja najemcy – weryfikacja tożsamości, informacje o pracy, bliskich, kontakt do rodziny,Zawrzyj umowę na czas określony – taka umowa automatycznie zakończy się w ustalonym terminie, na wypadek gdyby najemca okazał się osobą nierzetelną,Pobierz kaucję – zgodnie z prawem kaucja może wynieść nawet 12-krotność czynszu za jeden miesiąc,Płatności przyjmuj na konto – co umożliwi udowodnienie braku zapłaty, a dodatkowo znamy dane konta potencjalnego dłużnika, co może przydać się przy egzekucji komorniczej,Wynajmuj mieszkanie bez wartościowego wyposażenia.

Tzw. ustawa covidowa z założenia miała trwać kilka miesięcy, a w efekcie na ponad dwa lata uniemożliwiła właścicielom lokali mieszkalnych eksmitowanie nierzetelnych ustawy były bardzo mocno zauważalne, ponieważ odnotowaliśmy jak wielu lokatorów poczuło się na tyle bezkarnie, że przestało płacić bieżące rachunki. Obostrzenia związane z pandemią postrzegali jako swoistą zachętę do niepłacenia – przekazuje kaliski z uchyleniem tzw. ustawy covidowej w kwietniu tego roku MZBM rozpoczął realizację wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokali mieszkalnych. Niestety, eksmisje po części już przeprowadzone pokazały ogrom zniszczeń i dewastacji w zajmowanych dotychczas przez dłużników mieszkaniach. Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych ponosi olbrzymie koszty uprzątnięcia i wywozu nagromadzonych różnych przedmiotów, śmieci. Dla przykładu uprzątnięcie jednego z mieszkań w centrum Miasta Kalisza to koszt ponad 8 tys. zł. Dlatego pokazujemy kilka zdjęć dokumentujących skalę problemu – mówi Marzena Wojterska, dyrektor MZBM w wywózka śmieci nie jest tu jedynym kosztem. Aby mieszkanie były gotowe do zasiedlenia przez kolejną rodzinę, musi zostać wyremontowane (do czego MZBM jest zobligowany Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego), a tu już w zależności od jego powierzchni, potrzebne środki przekraczają kwotę kilkudziesięciu tysięcy w pierwszych dniach sierpnia wyznaczone zostały przez komornika sądowego terminy kolejnych eksmisji, ale już realizowanych przez firmę zewnętrzną, czyli do słynnych już Petryk. Eksmisjami zostali objęci lokatorzy bez zasądzonych wyrokiem Sądu Rejonowego uprawnień do najmu socjalnego lokalu. Tymczasowe pomieszczenia dla eksmitowanych osób są usytuowane na terenie pobliskich powiatów, poza Zarząd Budynków Mieszkalnych postępowania eksmisyjne traktuje jako ostateczność, kiedy wszelkie próby zmotywowania dłużników do płacenia za zajmowane lokale okazują się nieskuteczne, a lokatorzy mało, że nie ponoszą kosztów najmu, dewastują lokale mieszkalne. Należy podkreślić, że dłużnicy, którzy nie uznają za stosowne wnosić opłat za zajmowany lokal mało, że nie płacą czynszu, ale też należnych opłat za tzw. media tj. wodę, ścieki czy ogrzewanie, obciążając tymi kosztami innych mieszkańców miasta – podkreśla Marzena zadłużenia takich lokatorów w tej chwili to około 30 tysięcy zł. Najwyższe zadłużenie to kwoty sięgające ponad 100 tysięcy i dotyczą one nie tylko opłat za czynsz, ale także są to opłaty za media, wodę, ogrzewanie, że przeczytałeś ten artykuł. Twój czas spędzony na Faktach Kaliskich jest dla nas najlepszym podziękowaniem za naszą pracę. Czym jeszcze możemy Cię zainteresować oprócz powyższego artykułu?Wydawcą portalu jest Fundacja Reakcja z siedzibą w Kaliszu. Z naszym zespołem prowadzimy dla Ciebie łącznie 5 różnych marek. Fakty Kaliskie już znasz. Poznaj pozostałe:Telewizja KaliszJako Telewizja Kalisz działamy na różne sposoby. Prowadzimy kanał telewizyjny w sieci Vectra i Multimedia. Jesteśmy w pierwszej 15 najpopularniejszych programów TV w tych sieciach. Mamy też możliwość emitowania własnych materiałów w sieci ogólnopolskiej, z dostępem do 2,5 mln abonentów. Prowadzimy też konto na You Tubie (10 tys. subskrybentów) dla widzów z poza sieci tych dwóch operatorów, a nawet TikToka. Mamy tam już ponad 20 tysięcy najmłodszych widzów. Obserwuj Telewizję Kalisz w socialmediach:TikTok YouTubeA jeśli trzeba technicznie i merytorycznie jesteśmy przygotowani do przeprowadzenia transmisji telewizyjnej w jakości HD z każdego miejsca w Polsce. Mamy dwie maszyny emisyjne TriCaster i osiem kamer HD. I to właśnie od programu telewizyjnego zrodziła się nasza czwarta marka i zupełnie nowa gałąź działalności. WylogowaniDla ogólnopolskiej widowni Vectry i Multimedia Polska wyprodukowaliśmy program przygodowy "Wylogowani. Survival Challenge". W skrócie było tak: z grupą sześciu śmiałków wyjechaliśmy na sześć dni do lasu. Nie mieliśmy ze sobą jedzenia, schronienia czy jakiegokolwiek kontaktu ze światem zewnętrznym. A w lesie jak to w lesie, i wilki, kleszcze, komary, i burza. I wielka satysfakcja z tego, że daliśmy radę. Przetrwaliśmy. Poznaliśmy dobrze uroki lasu, trochę survivalowych sztuczek, ale przede wszystkim siebie, to na co nas stać."Wylogowanych" reklamowaliśmy hasłem: to więcej niż program i więcej niż przygoda. Dokładnie tak właśnie jest. Bo teraz to już nie tylko program, ale realne leśne obozy, organizowane również zimą dla młodszych i starszych, zabieramy ich do pięknego lasu w sąsiedztwie urokliwego Nadwarciańskiego Parku Krajobrazowego i tam pomagamy im poznać naturę lasu, ale i poznać własną naturę. "Wylogowanych" w naszym lesie przybywa, a to dopiero początek tej przygody. Śledźcie ich na Facebooku/Wylogowani oraz na TikToku YouTubeNajlepsze z KaliszaA gdy już wytrzepiemy z siebie wszystkie kleszcze, sosnowe igiełki i wrócimy z lasu do miasta, to ogarniamy nowe produkty w naszym sklepie internetowym Mamy pamiątki, śmieszne gadżety i całkiem na poważnie produkty związane z naszym miastem. Wpadajcie tam czasem, może znajdziecie coś dla siebie: ReakcjaMiędzy działalnością medialno - leśną prowadzimy naszą fundację. W "Reakcji" zajmujemy się promocją zdrowego i aktywnego trybu życia, propagowaniem aktywności społecznej, dobrych relacji międzyludzkich i międzypokoleniowych, promocją lokalnego biznesu A do wypełniania tych misji idealnie służą i nasze media i las. Więcej o fundacji znajdziecie tutaj: prowadzimy dla Was pięć różnych marek, z różnych dziedzin życia. Razem możemy się uczyć, informować, bawić i rozwijać.

Masz zaległość czynszową w gminie? Gmina wniosła pozew o zapłatę? Dzisiejszy wpis dotyczy tematu niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne. Jak długo lokator musi zwlekać z zapłatą czynszu, aby gmina wypowiedziała mu umowę najmu? Gmina zagroziła eksmisją? Jakie warunki musi spełnić gmina, aby wypowiedzenie najmu było skuteczne? Jak się bronić? A może wniosek o rozłożenie zaległości czynszowej na raty? Mieszkania komunalne to lokale wchodzące w skład gminnego (miejskiego) zasobu lokali. Właścicielem mieszkań komunalnych jest gmina/miasto. Gmina/miasto może Ci wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego, jeżeli zalegasz z zapłatą czynszu najmu za co najmniej 3 pełne okresy płatności. WAŻNE: Gmina może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator zalega z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W takiej sytuacji wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. A co, jeśli lokator wpłaca co miesiąc tylko część czynszu? Wówczas gmina będzie mogła wypowiedzieć umowę najmu, gdy po zsumowaniu poszczególnych niedopłat bilans da nam wysokość 3 opłat czynszowych. Zapraszamy na Bloga: Kiedy wypowiedzenia jest skuteczne? Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne Aby wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego dokonane przez gminę/miasto było skuteczne, gmina musi zastosować się do następujących wymogów: – uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia oraz – wyznaczenie mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty Wówczas gmina może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Forma wypowiedzenia. Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne Wypowiedzenie przez gminę umowy najmu lokalu komunalnego powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jakie są skutki niepłacenia czynszu za mieszkanie komunalne? Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne może spowodować wystąpienie przez gminę/miasto z pozwem o zapłatę. Ponadto może doprowadzić do wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego, a w dalszej kolejności do eksmisji lokatora. Skutki zaległości czynszowych wobec gminy/miasta: – pozew o zapłatę– wypowiedzenie umowy najmu i pozew o eksmisję Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne. Co robić? Zatem, jeżeli zalegasz z zapłatą czynszu za mieszkanie komunalne, to powinieneś podjąć kroki do uregulowania zaległości. Gmina/miasto dość często rozkłada zaległość czynszową na raty. Ponadto, w niektórych gminach istnieje możliwość odpracowania zaległości czynszowych. Jeżeli natomiast otrzymałeś już nakaz zapłaty w związku z zaległością czynszową lub gmina/miasto wypowiedziała ci umowę najmu lub wniosła pozew o eksmisję, to zalecam Ci niezwłoczne udanie się do prawnika specjalizującego się w prawie mieszkaniowym. Od lat reprezentujemy lokatorów w sprawach o zapłatę czynszu najmu oraz eksmisję z lokali komunalnych. Jeżeli Tobie grozi sprawa sądowa, umów się na konsultację. Więcej o naszych usługach tutaj.

Przedmiotem mojego zapytania jest sprawa sądowa o niepłacenie czynszu. Mieszkam w mieszkaniu po rodzicach, którzy zmarli w 2016 r. zrzekłam się spadku po nich, ale spółdzielnia mieszkaniowa pozwoliła mi zostać w tym mieszkaniu, od tego czasu zadłużyłam mieszkanie z powodu problemów finansowych, mój mąż był jedynym żywicielem rodziny, mamy również 2 dzieci. Od tego roku sytuacja finansowa się poprawiła, gdyż zaczęłam pracę na weekendy, a mąż dostał umowę o pracę i ma większe zarobki. Dziś mam sprawę w sądzie właśnie dotyczącą tego zadłużenia mieszkania na sumę 12 tysięcy. Proszę mi powiedzieć, czego mogę się spodziewać na takiej sprawie sądowej? Witaj, sprawa sądowa o niepłacenie czynszu jest niestety pokłosiem tego, iż wraz z mężem doprowadziliście do zadłużenia przedmiotowego mieszkania na kwotę, jak piszesz 12 000 zł. Pocieszę cię jednak pisząc, że wasz dług czynszowy wcale nie jest wysoki. Fajnie, że maż podjął zatrudnienie i ma większe zarobki. Jest to dla waszej rodziny duża szansa nie tylko na wyjście z długów, ale stałe zatrudnienie i pewna pensja 10 dnia każdego miesiąca daje możliwość regulowania zobowiązań na bieżąco. Mam nadzieje, że waszej rodzinie będzie się żyło już tylko lepiej. Sprawa sądowa o niepłacenie czynszuUznanie długu w sądzieWniosek o zwolnienie z kosztów sądowych wzórDług czynszowy, a ugoda w sądzieSądowe rozłożenie płatności długu na ratyPodsumowującProśba o rozłożenie długu czynszowego na ratyWniosek o umorzenie zadłużenia czynszowego Wracając jednak do kwestii sprawy sądowej o niepłacenie czynszu, to jest to czysta formalność, która jednak da szansę spółdzielni na wyegzekwowanie wierzytelności przy udziale komornika. Zapewne w sprawie zadłużenia lokalu, który zajęłaś po zmarłych rodzicach, prowadzone były rozmowy, spółdzielnia wysyła upomnienia i dała ci czas na uregulowanie należności. Skoro jednak mieliście problemy finansowe – długu nie udało się spłacić. Teraz spółdzielnia chce uzyskać wyrok, na podstawie którego komornik będzie mógł wszcząć procedurę przymusowego ściągnięcia należności. Uznanie długu w sądzie Dług w spółdzielni mieszkaniowej jest faktem, dlatego uważam, że zasadne będzie uznanie powództwa. Oświadczenie o uznaniu powództwa w zakresie dochodzonej przez spółdzielnię kwocie możesz złożyć na rozprawie, czyli przed sądem lub przygotować pismo i w nim zająć stanowisko w sprawie. Wniosek o zwolnienie z kosztów sądowych wzór Wniosek o zwolnienie z kosztów sądowych wzór Jako osoba z trudną sytuacją finansową możesz również złożyć do sądu wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych. Wniosek o nieobciążanie cię kosztami sprawy jest o tyle zasadnym, że skoro roszczenie spółdzielni jest zasadnym, to sąd wyda wyrok na jej korzyść, a ty staniesz się stroną przegraną w sporze. A musisz wiedzieć, że co do zasady strona przegrywająca sprawę jest zobowiązana do pokrycia jej kosztów. Możesz więc zostać zobowiązana w orzeczeniu końcowym do zwrotu uiszczonej przez spółdzielnie opłaty od pozwu (5 % wartości przedmiotu sporu) oraz zwrotu kosztów zastępstwa prawnego, jeśli strona powodowa była w sprawie reprezentowana przez fachowego pełnomocnika prawnego w osobie adwokata lub radcy prawnego. Są to koszty ci niepotrzebne, dlatego jeżeli istnieje szansa, że możesz ich uniknąć, to warto spróbować. Dług czynszowy, a ugoda w sądzie Następną rzeczą, na którą pragnę zwrócić twoją uwagę, to próba negocjowania spłaty należności z tytułu nieuregulowanego czynszu. Sprawa sądowa o niepłacenie czynszu nie stawia cię, jako dłużnika od razu na straconej pozycji. W trakcie rozprawy możesz próbować porozumieć się z pełnomocnikiem spółdzielni, próbując zawarcie ugody. Sądowe rozłożenie płatności długu na raty Masz również możliwość złożenia wniosku o rozłożenie długu za czynsz na raty. Płatność ratalna daje ci szansę uniknąć postępowania egzekucyjnego. Dlatego jeżeli chcesz dług spłacić i zatrzymać mieszkanie, warto rozważyć swoje możliwości finansowe i złożyć wniosek o rozłożenie płatności na raty, z których będziecie w stanie się wywiązać. Sąd ma prawo rozłożyć dług na wiele miesięcy. Uprawnienie to wynika z dyspozycji art. 320 kpc, zgodnie z którym w szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd biorąc pod uwagę realne możliwości dłużnika, jego sytuację ekonomiczną, rodzinną i zdrowotną może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie, a w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia – wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia. Celem rozłożenia długu na raty jest też umożliwienie prawidłowego i skutecznego wyegzekwowania roszczenia. Podsumowując Pozwany w sprawie dłużnik z uwagi na trudną sytuację materialno-bytową ma prawo złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych. Sąd może orzec zgodnie z zasadą słuszności wyrażoną w art. 102 kpc., odstępując od obciążenia pozwanego kosztami sprawy, pomimo że ten uznał powództwo lub jest stroną przegraną w sporze. Trudna sytuacja materialna i życiowa dłużnika pozwala również na zastosowanie przez sąd (na wniosek dłużnika) rozłożenia płatności długu na raty, tak by dłużnik na poziomie swoich dochodów miał szansę na spłatę zasądzonych należności. Ugoda w przedmiocie długów czynszowych może zostać zawarta pomiędzy zobowiązanym do spłaty a spółdzielnią także po wydaniu przez sąd wyroku w sprawie o zapłatę. Prośba o rozłożenie długu czynszowego na raty Prośba o rozłożenie na raty zadłużenia z tytułu czynszu Wniosek o umorzenie zadłużenia czynszowego Wzór wniosku o umorzenie zadłużenia czynszowego Wybrane specjalnie dla Ciebie: Unieważnienie nakazu zapłaty – jakich użyć argumentów? długi czynszowe Komornik zajął pensję żony za długi czynszowe jej matki?! Egzekucja komornicza za dług czynszowy mieszkania komunalnego Jak i gdzie złożyć WNIOSEK o umorzenie czynszu mieszkania komunalnego? Długi rodziców za czynsz JA mam SPŁACAĆ? ale dlaczego? + [WNIOSEK] Oceń mój artykuł: (No Ratings Yet)Loading...

Kiedy grozi Ci eksmisja z lokalu komunalnego? Masz zaległość w czynszu? Dzisiejszy wpis dotyczy kwestii eksmisja z mieszkania komunalnego. Kiedy możesz utracić prawo do lokalu komunalnego? Jak długo musisz zwlekać z zapłatą czynszu, aby gmina wypowiedziała Ci najem? Nie mieszkasz w lokalu? Czy gmina może wypowiedzieć najem, gdy nie przebywasz w lokalu przez dłuższy czas? A co, gdy nie wykorzystujesz lokalu w celach mieszkaniowych? Podnająłeś lokal? Ponadto co Cię czeka, gdy naruszasz porządek domowy lub dewastujesz lokal komunalny? I wreszcie, co możesz zrobić, gdy gmina wypowiedziała Ci umowę najmu? Mieszkania komunalne to lokale wchodzące w skład gminnego (miejskiego) zasobu lokali. Właścicielem mieszkań komunalnych jest gmina/miasto. Lokal z gminnego (miejskiego) zasobu lokali komunalnych może być użytkowany przez lokatora tylko w sposób zgodny z zapisami umowy najmu. Z kolei, jeśli lokator naruszy postanowienia umowy najmu, to gmina może mu wypowiedzieć najem. Jakie są skutki wypowiedzenia umowy najmu przez gminę? Otóż, gdy gmina wypowie Ci umowę najmu lokalu , to utracisz prawo do zajmowanego mieszkania komunalnego. W dalszej kolejności w razie, gdy dobrowolnie nie zdasz lokalu gminie – będzie Ci grozić eksmisja. Z jakich powodów możesz utracić prawo do lokalu komunalnego? Eksmisja z mieszkania komunalnego. Zadłużenie Do najczęstszych przyczyn wypowiedzenia umowy najmu przez gminę należy zadłużenie, czyli niepłacenie czynszu w terminie. Oczywiście jednomiesięczne opóźnienie w zapłacie czynszu nie spowoduje wypowiedzenia umowy najmu przez gminę. Zadłużenie z tytułu niezapłaconego czynszu musi wynosić co najmniej 3 miesiące. Przy czym lokator musi zalegać z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności. WAŻNE: Gmina może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator zalega z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności Więcej na temat niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne przeczytasz tutaj. Zapraszamy na Bloga: Użytkowanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem Innym powodem wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego przez gminę jest użytkowanie go niezgodnie z przeznaczeniem. Taka sytuacja ma miejsce, gdy najemca używa lokalu w celu innym niż mieszkaniowy. Przykładowo lokator prowadzi działalność gospodarczą w wynajmowanym lokalu bez pisemnej zgody gminy. Zanim gmina wypowie umowę, to powinna jednak upomnieć lokatora na piśmie. Podnajęcie lokalu komunalnego Dodatkowo gmina może wypowiedzieć Ci najem lokalu komunalnego, jeżeli wynająłeś, podnająłeś albo oddałeś do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody gminy. Eksmisja z mieszkania komunalnego. Naruszenie porządku domowego Innym częstym powodem wypowiedzenia umowy najmu przez gminę są poważne lub uporczywe naruszenia porządku domowego przez lokatora (np. bardzo hałaśliwe zachowania), które czynią uciążliwym korzystanie z innych lokali. Wymagane jest tutaj uprzednie pisemne upomnienie gminy. Ponadto, gmina będzie mogła wypowiedzieć Ci umowę najmu także wtedy, gdy dopuściłeś do dewastacji lokalu. Gmina nie może wypowiedzieć umowy najmu zanim nie wystosuje do lokatora pisemnego upomnienia. Nieprzebywanie w lokalu przez dłuższy okres Dodatkowo gmina może wypowiedzieć Ci umowę najmu lokalu komunalnego, gdy nie przebywasz w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Eksmisja z mieszkania komunalnego. Lokator ma prawo do innego lokalu Innym powodem utraty prawa do lokalu komunalnego może być sytuacja, gdy posiadasz prawo do innego mieszkania/domu położonego w tej samej miejscowości lub pobliskiej miejscowości oraz możesz używać tego innego lokalu. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy przykładowo w trakcie umowy najmu lokalu komunalnego otrzymałeś w drodze darowizny mieszkanie lub kupiłeś inne mieszkanie w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Remont lub rozbiórka budynku Ponadto, możemy utracić prawo do mieszkania komunalnego, gdy mieszkamy w lokalu znajdującym się w budynku wymagającym opróżnienia w związku z koniecznością remontu lub rozbiórki. Wówczas gmina przyzna Ci lokal zamienny i pokryje koszty przeprowadzki. Eksmisja z mieszkania komunalnego. Co robić? Jeżeli wystąpi jeden lub więcej z powyższych powodów, to gmina może Ci wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie dokonane przez gminę powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jeżeli otrzymałeś wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego, to zalecam Ci niezwłoczne udanie się do prawnika specjalizującego się w prawie mieszkaniowym. Kolejnym krokiem gminy może bowiem być skierowanie do sądu pozwu o eksmisję. Trzeba będzie zatem opracować odpowiedź na wypowiedzenie, która być może uchroni Ciebie przed sprawą o eksmisję w sądzie. Od lat reprezentujemy klientów w sprawach o eksmisję z lokali komunalnych. Jeżeli Tobie grozi eksmisja, umów się na konsultację.

Oczywiście, nie tak od razu. Ściąganie długu zwykle zaczyna się od upomnienia, a nawet kilku. Spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa informuje cię na piśmie o kwocie zaległości (w tym karnych odsetek za zwłokę) i domaga się uregulowania należności. Jeśli dalej nie płacisz, twój dług rośnie, a wraz z nim rosną i odsetki. Nie lekceważ ich, bo zarówno wspólnota, jak i spółdzielnia mogą uchwalić je w dowolnej wysokości - np. 100 proc. rocznie. Kolejny krok jaki wykona zarząd wspólnoty albo spółdzielni, żeby wyegzekwować należne pieniądze, to złożenie do sądu wniosku o zasądzenie należności i wyznaczenie komornika, a on może np. potrącić ci dług z pensji. Możesz trafić do sądu Jeśli w dalszym ciągu nie regulujesz długu, wierzyciel (gmina, spółdzielnia, wspólnota, prywatny właściciel) może wystąpić do sądu o eksmisję. Jeśli sąd wyda nakaz eksmisji, do twoich drzwi może zapukać komornik. Najpierw poprosi cię o dobrowolne opuszczenie mieszkania. Jeśli się nie zgodzisz, może usunąć cię siłą z pomocą straży miejskiej lub policji. Kto nie trafi na bruk Na szczęście do eksmisji dochodzi tylko w ostateczności. A jeśli już, to nie zawsze trafiasz na bruk. Ustawa o ochronie praw lokatorów zakazuje wyrzucania : kobiet w ciąży, dzieci, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych i ich opiekunów, obłożnie chorych, emerytów i rencistów korzystających z pomocy społecznej oraz bezrobotnych. Gmina musi zapewnić takim lokatorom mieszkanie socjalne. Jesteś też chroniony w okresie od 1 listopada do 31 marca, bo w tym czasie nie wolno nikogo eksmitować na bruk. Kiedy grozi ci eksmisja Spółdzielnia mieszkaniowa, której nie płacisz czynszu też nie pozbędzie się ciebie z mieszkania tak łatwo. Najpierw musi skreślić cię z listy członków spółdzielni. A taką decyzję może podjąć tylko rada nadzorcza albo walne zgromadzenie, ale... dopiero po wysłuchaniu twoich racji. Masz więc szansę przekonać spółdzielnię, że twoje kłopoty są przejściowe i postarasz się spłacić zadłużenie albo poprosić o rozłożenie go na raty. Zawsze możesz też się odwołać od decyzji o wykluczeniu ze spółdzielni. Jeśli członkostwa pozbawiła cię rada nadzorcza - do walnego zgromadzenia lub też pamiętać, że komornik nie może nikogo eksmitować do czasu, aż wierzyciel lub gmina zapewnią eksmitowanemu dach nad głową, czyli tzw. pomieszczenie tymczasowe. Powinno ono spełniać określone warunki – musi mieć odpowiednią powierzchnię (co najmniej 5 m kw. na osobę) i znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej.

Za niepłacenie czynszu w terminie może grozić nawet eksmisja. Dlatego warto wystąpić o obniżenie go, albo kwestionować zbyt wygórowane podwyżki. Nie można jednak bezzasadnie odmówić płacenia czynszu. Czy można nie płacić zawyżonego czynszuWłaściciel domu, w którym wynajmuję mieszkanie, coraz częściej podnosi czynsz. Uważam, że podwyżki te są nieuzasadnione. Negocjacje z nim nie odniosły żadnego skutku. Czy bez narażenia się na sankcje mógłbym zaprzestać płaceniaNie Lokator nie może samowolnie zaprzestać płacenia czynszu, nawet wówczas, gdy uważa, że podwyżki następują zbyt często i są w nieuzasadnionej wysokości. Natomiast może rozpocząć całą procedurę zmierzającą do zakwestionowania takich podwyżek. Samowolne zaprzestanie płacenia czynszu bez względu na przesłanki, które to spowodowały, może przyczynić się nawet do rozwiązania umowy najmu i konieczności opuszczenia zajmowanego właściciel chce podwyższyć czynsz, to lokator powinien sprawdzić, czy dotychczasowa wysokość czynszu została wypowiedziana najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin ten wynosi trzy miesiące, chyba że strony w umowie ustaliły dłuższy. Właściciel musi wysokość czynszu wypowiedzieć na piśmie pod rygorem ma obowiązek płacić wyższy czynsz dopiero wówczas, gdy zostały zachowane wszystkie procedury związane z wypowiedzeniem jego dotychczasowej wysokości. Gdyby na przykład właściciel nie dokonał wypowiedzenia na piśmie, to takie wypowiedzenie nie będzie ważne i nie będzie wiązało lokatora. W tej sytuacji nie ma on obowiązku płacić podwyższonego czynszu. Natomiast musi uiszczać go w dotychczasowej wysokości. Niepłacenie różnicy między podwyższonym czynszem a dotychczasowym nie będzie mogło zostać uznane za samowolne niepłacenie czynszu i z tego tytułu lokatorowi nie będą groziły żadne prawna• Art. 8a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy potrzebne jest uzasadnienieWłaściciel nie przedstawił przyczyny podwyżki czynszu i jej kalkulacji. Czy lokator może się tego od niego domagać?Tak Wprawdzie właściciel budynku ma prawo podwyższać czynsz, zachowując przy tym wymagane procedury, ale na żądanie lokatora powinien przedstawić przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Ma to miejsce wówczas, gdy podwyżka spowoduje, że wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokali, albo też podwyżka następuje z poziomu wyższego niż te 3 proc. wartości żądaniem przedstawienia uzasadnienia i kalkulacji lokator musi wystąpić do właściciela na piśmie. Z kolei w ciągu 14 dni od otrzymania żądania lokatora właściciel powinien na piśmie przedstawić przyczynę podwyżki i prawna• Art. 8a ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy podwyżka czynszu obowiązuje od razuWłaściciel podniósł wysokość czynszu, który do tej pory płaciłem. Wręczył nam wypowiedzenia na piśmie i od razu domaga się wyższej kwoty. Czy ma rację?NieJeżeli lokator nie będzie odwoływał się od podwyżki, to wówczas przyjmuje się, że decyduje się płacić wyższy czynsz. W innej wysokości płaci go jednak dopiero od upływu terminu wypowiedzenia. Natomiast w czasie okresu wypowiedzenia płaci go w dotychczasowej wysokości. Właściciel budynku nie może się od niego domagać, aby już od momentu doręczenia mu pisma o podwyżce płacił więcej. Takie żądanie byłoby nieuzasadnione i za odmowę lokatorowi nie groziłyby żadne prawna• Art. 8a ust. 6b ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy można dokonać potrąceń z czynszuWłaściciel kamienicy jest moim dobrym znajomym. Pożyczyłem mu pieniądze, a on zwleka już pół roku z ich oddaniem. Czy mogę sam potrącić tę kwotę z czynszu i nie płacić czynszu przez kilka miesięcy?NieNajemca nie może samowolnie dokonywać potrąceń z czynszu. Powinien go płacić w ustalonej między stronami wysokości. Ma prawo jednak negocjować z właścicielem spłatę pożyczki i zaproponować mu, że zwalnia go z obowiązku zapłaty na przykład w zamian za możliwość niezapłacenia trzymiesięcznego czynszu. Gdyby takie negocjacje się powiodły, to wówczas radzimy zawrzeć w tej sprawie umowę z właścicielem budynku, aby nie wycofał się z samowolne zaprzestanie płacenia czynszu, nawet wówczas gdy właściciel jest dłużnikiem najemcy, może doprowadzić do tego, ze wypowie mu umowę najmu. Na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, można tę umowę wypowiedzieć, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu przez co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego terminu - 1 miesiąc - do zapłaty bieżących i zaległych prawna• Art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( nr 31 z 2005 r., poz. 266 z późn. zm.).Czy można wnieść pozew do sąduWiele osób boi się wnieść pozew do sądu w sprawie podwyżki, aby nie narazić się na eksmisję. Czy można zakwestionować podwyżkę czynszu przed sądem?TakMożna zakwestionować zasadność podwyżki przed sądem, wnosząc pozew do wydziału cywilnego tego sądu. Przed sądem lokator musi wówczas twierdzić, że podwyżka była nieuzasadniona albo uzasadniona w niższej wysokości. Natomiast udowodnienie zasadności podwyżki ciąży wówczas na właścicielu budynku. W takim przypadku należy przeprowadzić kalkulację kosztów oraz liczyć się z tym, że sąd powoła biegłego, za opinię którego trzeba będzie lokator przegra sprawę, ponieważ właścicielowi uda się udowodnić, że mógł domagać się podwyżki w tej wysokości, to wówczas nie tylko nie będzie płacił niższego czynszu, lecz również poniesie koszty postępowania toczącej się sprawy w sądzie lokator musi płacić czynsz w dotychczasowej wysokości aż do dnia uprawomocnienia się wyroku. Gdyby jednak przegrał sprawę, to wówczas musi zapłacić wyrównanie czynszu. Jest to kwota odpowiadająca różnicy między podwyższonym czynszem zapłaconym do tej pory za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Powinien uiścić ją dobrowolnie, nie czekając na wezwanie właściciela budynku. W przeciwnym razie będzie w zwłoce i wówczas musiałby uiścić odsetki ustawowe od tej prawna• Art. 8a ust. 5 i 6 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy można nie przyjąć podwyżki czynszuCzy ciężka sytuacja finansowa może usprawiedliwić niepłacenie czynszu? Czy można wówczas nie wyrazić zgody na podwyżkę?NiePowołując się na ciężką sytuację finansową, lokator nie może odmówić płacenia czynszu. Natomiast każdy lokator może odmówić przyjęcia podwyżki lub zakwestionować jej który od właściciela kamienicy otrzyma zawiadomienie o podwyżce czynszu, ma prawo w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego zajmuje okresie wypowiedzenia lokator odprowadza czynsz w dotychczasowej wysokości. Właściciel budynku nie może domagać się, aby zapłacił wyższą kwotę. Stosunek prawny rozwiąże się wówczas automatycznie po upływie okresu wypowiedzenia czynszu, najczęściej jest to okres trzech miesięcy. Właściciel budynku nie musi już wówczas wręczać mu dodatkowego wypowiedzenia umowy najmu. Gdyby po upływie tego czasu nie chciał się sam dobrowolnie wyprowadzić i przebywał w mieszkaniu nadal, to wówczas zajmować je będzie bez umowy. Takie bezumowne korzystanie z lokalu jest powodem do wszczęcia przeciwko niemu postępowania o prawna• Art. 8a ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy gmina może obniżyć czynszCzy w indywidualnych przypadkach można domagać się obniżenia czynszu przez gminę?TakW indywidualnych przypadkach gmina może obniżyć czynsz w mieszkaniach komunalnych, które wchodzą w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Ustala go wówczas poniżej stawki czynszu za l mkw. powierzchni użytkowej lokalu, według którego płacą czynsz pozostali najemcy. Taką obniżkę czyszu może zastosować jednak tylko do najemców o obniżonych dochodach, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub zarządzeniu wojewody. Jednak nie wszyscy zainteresowani obniżką otrzymają ją w takiej samej wysokości. Kwota jest zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu w gospodarstwie domowym udzielana jest na wniosek zainteresowanego na okres do 12 miesięcy. Gdyby jednak ten niski dochód nadal się utrzymywał, to wówczas lokator ma prawo wystąpić z wnioskiem o dalszą obniżkę. Otrzyma ją na dalszych 12 miesięcy. Z takiego obniżenia może skorzystać nawet kilka otrzymać obniżkę, najemca powinien złożyć wniosek oraz dołączyć do niego deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Gdyby okazało się, że lokator przedstawia dokumenty świadczące o jego niskich dochodach, a w rzeczywistości jego stan majątkowy jest znacznie wyższy, to wówczas właściciel budynku może odstąpić od obniżenia mu czynszu. W razie deklaracji majątkowej niezgodnej z prawdą trzeba zwrócić 200 proc. nienależnie otrzymanego obniżenia prawna• Art. 7 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

Eksmisja z mieszkania może być przeprowadzona wyłącznie na mocy wyroku lub postanowienia sądu, orzekającego wydanie i opróżnienie lokalu mieszkalnego. Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, gdy dana osoba poddała się dobrowolnie egzekucji w zakresie eksmisji w akcie notarialnym oraz w przypadku osób, których mieszkanie zostało zlicytowane za długi. W każdym jednak przypadku, wyłącznie komornik może faktycznie przeprowadzić eksmisję – czyli usunąć lokatora z mieszkania, wraz z jego rzeczami. Najczęstszą przyczyną eksmisji są problemy lokatorów w opłacaniu czynszu i powstałe z tego tytułu zadłużenie w opłatach za mieszkanie. Gdy umowa najmu została rozwiązana i lokator (lokatorzy) nie wyprowadził się za żądanie wynajmującego – wynajmujący skieruje do sądu pozew o eksmisję przeciwko wszystkim osobom zamieszkałym w lokalu. Jak postępować po otrzymaniu pozwu o eksmisję? Sąd doręczy odpis pozwu o eksmisję wszystkim pozwanym lokatorom i zobowiąże w określonym terminie (np. w terminie 14 lub 21 dni czy też do terminu pierwszej rozprawy) do wskazania sądowi, czy lokator spełnia warunki do przyznania prawa do lokalu socjalnego w przypadku orzeczenia eksmisji. W wyroku nakazującym eksmisję sąd orzeka bowiem o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Należy odbierać wszelką korespondencję sądu i odpowiadać sądowi na piśmie w przypadku zobowiązania do odpowiedzi. Jeśli korespondencja (dwukrotnie awizowana – łącznie 14 dni), którą sąd skierował na prawidłowy adres nie zostanie odebrana – sąd może ją uznać za doręczoną; jeśli nie będzie odpowiedzi na pismo sądu wzywające do wykazania, że spełnia się warunki do przyznania prawa do lokalu socjalnego – sąd może uznać, że warunki te nie są spełnione i w rezultacie sąd może orzec eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego. Czy sąd może orzec o eksmisji pomimo tego, że pozwany nie stawi się na rozprawie? Jeśli nawet sąd nie zobowiąże do osobistego stawiennictwa na rozprawie – wskazane jest, by się na niej stawić. Pomimo nieobecności lokatora na rozprawie, sąd może wydać wyrok i jeżeli nie lokator nie złoży wniosku o doręczenie wyroku - sąd nie będzie miał obowiązku go doręczać, chyba że będzie to wyrok zaoczny. Wyrok zaoczny zapadnie wtedy, gdy pozwany o eksmisję nie stawi się na rozprawie i nie złoży w sądzie żadnego pisma, w którym zajmie stanowiska co do treści pozwu. Wyrok zaoczny jest natychmiast wykonalny, czyli właściciel może natychmiast udać się z nim do komornika celem wykonania eksmisji - pomimo tego, że wyrok ten jest jeszcze nieprawomocny. Jeśli nie było możliwe stawienie się na rozprawie – należy bezwzględnie w ciągu najbliższych 7 dni dowiedzieć się w sądzie, czy zapadł wyrok, a jeśli tak, to jakiej treści i w zależności od sytuacji, podjąć decyzję o odwołaniu – wniesieniu apelacji. W tym celu należy w ciągu tygodnia od ogłoszenia wyroku złożyć w sądzie wniosek o doręczenie wyroku wraz z pisemnym uzasadnieniem, a następnie w terminie 2 tygodni od daty doręczenia wyroku z uzasadnieniem, wnieść apelację do sądu II instancji – za pośrednictwem sądu I instancji, który wydał zaskarżony wyrok. Jeżeli nie został złożony w ciągu tygodnia od ogłoszenia wyroku, wniosek o doręczenie wyroku z uzasadnieniem – to można w ciągu 3 tygodni od ogłoszenia wyroku wnieść apelację, nie posiadając pisemnego uzasadnienia wyroku. Jeśli zapadł wyrok zaoczny - można w ciągu 2 tygodni od daty jego doręczenia wnieść do sądu, który go wydał, sprzeciw od wyroku zaocznego; sąd na wniosek pozwanego o eksmisję zawiesi nadany wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności, jeśli pozwany wykaże, że wyrok ten został wydany z naruszeniem przepisów o dopuszczalności jego wydania albo jeśli uprawdopodobni, że niestawiennictwo na rozprawie było niezawinione. Komu przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji? Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Osoby uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego w przypadku eksmisji, to: kobieta w ciąży, małoletni, niepełnosprawny w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolniony oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkały obłożnie chory, emeryt i rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoba posiadająca status bezrobotnego, osoba spełniając przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Istnieją jednak wyjątki od powyższej zasady - i pomimo tego, że lokator należy do którejś z wymienionych powyżej kategorii osób: sąd może nie przyznać lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, jeżeli eksmisja dotyczy mieszkania niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem lokali zamieszkiwanych na podstawie umowy ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego; sąd nie przyzna lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, jeżeli powodem eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego (zobacz uwaga poniżej). W dniu r. wchodzi w życie przepis, który jednoznacznie daje sądowi możliwość orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu również wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego - jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. W związku z tym, osoba która samowolnie zajęła lokal powinna w odpowiedzi na pozew o eksmisję jak i na rozprawie przekonać sąd, że jej przypadku zachodzi szczególna sytuacja, uzasadniająca przyznanie prawa do lokalu socjalnego. Jeśli sąd orzeknie, że lokator jest uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego - sąd w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Czy można zaskarżać czynności komornika wykonującego eksmisję? Gdy właściciel mieszkania skieruje orzeczenie sądu nakazujące eksmisję do komornika – komornik zawiadamia lokatora o wszczęciu postępowania i wyznacza termin do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Po upływie tego terminu, jeśli lokator się nie wyprowadzi – komornik podejmuje dalsze czynności – o czym zawiadamia. Czynności komornika są uzależnione od tego, czy gmina wskazała zgodnie z orzeczeniem sądu lokal socjalny bądź czy eksmitowany lokator ma uprawnienie do pomieszczenia tymczasowego. Co do zasady, dłużnik ma prawo do złożenia skargi do sądu na czynności komornika w terminie tygodniowym od dnia dokonania czynności, przy której był obecny lub był o jej terminie zawiadomiony, w innych przypadkach - od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności, a w razie w braku zawiadomienia - od dnia powzięcia wiadomości o dokonanej czynności. Należy zwrócić uwagę na pouczenia co do możliwości i trybu wniesienia skargi, zawarte w pismach komorniczych. Skargę wnosi się do komornika, który dokonał zaskarżonej czynności lub zaniechał jej dokonania. Komornik w terminie trzech dni od dnia otrzymania skargi sporządza uzasadnienie zaskarżonej czynności, o ile nie zostało ono sporządzone wcześniej, albo przyczyn jej zaniechania i przekazuje je wraz ze skargą i aktami sprawy do właściwego sądu, chyba że skargę w całości uwzględnia. O uwzględnieniu skargi komornik zawiadamia skarżącego oraz zainteresowanych, których uwzględnienie skargi dotyczy. Od dnia r. skarga na czynności komornika może być wniesiona na urzędowym formularzu - komornik doręcza urzędowy formularz skargi dłużnikowi przy pierwszej czynności egzekucyjnej. Formularze skargi będą również bezpłatnie dostępne w kancelariach komorniczych, siedzibach sądów oraz sieci Internet. Opłata sądowa od skargi na czynności komornika wynosi obecnie 100 zł, od dnia r. wynosić będzie 50 zł. Wniesienie skargi na czynność komornika nie wstrzymuje postępowania egzekucyjnego ani wykonania zaskarżonej czynności, chyba że sąd zawiesi postępowanie lub wstrzyma dokonanie czynności. Dlatego też, jeśli wnosimy skargę, warto w niej zawrzeć wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego lub wstrzymanie dokonania czynności. Okres ochronny dla lokatora z nakazem eksmisji Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Nie dotyczy to jednak wyroków: w których powodem eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku; gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Dla kogo pomieszczenie tymczasowe? Jeżeli w wyroku sąd nie przyznał eksmitowanemu lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, a na wezwanie komornika nie wyprowadził się z mieszkania - komornik występuje do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, do którego ma nastąpić eksmisja i wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu wskazania tegoż pomieszczenia, nie dłużej jednak niż przez 6 miesięcy. Jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia - komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności i eksmituje tam lokatora . Jeśli gmina w terminie 6 miesięcy nie wskaże tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę. Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje, jeżeli: z wyroku wynika, że eksmisja została orzeczona z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego; następuje eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w sytuacji, gdy właściciel lokalu zgłosił zawarcie tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego; następuje eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu; następuje eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności następuje eksmisja z tymczasowego pomieszczenia. Co w sytuacji braku uprawnienia do pomieszczenia tymczasowego? Osoby, którym nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, mogą zostać eksmitowane przez komornika bezpośrednio do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę. Wpłacam DAR Jeśli nasz poradnik był pomocny - prosimy Cię o wpłatę kilkuzłotowej darowizny oraz przekazanie 1% podatku na sfinansowanie stypendiów przekazywanych przez nasze Stowarzyszenie dla dzieci w ciężkim stanie klinicznym. Dziękujemy! Publikacja jest finansowana przez Narodowy Instytut Wolności - Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego ze środków Programu Fundusz Inicjatyw Obywatelskich na lata 2014 – 2020 oraz Programu Rozwoju Organizacji Obywatelskich na lata 2018 – 2030 (nowa wersja, strona w przygotowaniu).

OBIDO Odkrywaj Wynajem bez tajemnic Ilona Łyżczarz Opublikowano: 8 września 2020 Ten artykuł przeczytasz w: 6 minut Wynajmowanie mieszkania może dostarczyć wielu problemów, zwłaszcza jeśli trafi się na nieuczciwych i nieodpowiedzialnych lokatorów. Najczęściej wynajmujący muszą mierzyć się z niepłaceniem czynszu przez najemców albo też nieszanowaniem cudzej własności i dewastowaniem mieszkania lub części wspólnych w budynku. W tym artykule podpowiemy, co zrobić w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu. Czego dowiesz się z tego artykułu? Kiedy najemca nie płaci czynszu, wynajmujący może podjąć odpowiednie kroki. Jednak na początku musi zapoznać się dokładnie z przepisami zawartymi w Kodeksie cywilnym oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów. W tym artykule podpowiadamy, jak zgodnie z prawem poradzić sobie z problematycznym lokatorem, który zwleka z zapłatą czynszu. Dokładne uregulowania prawne oraz wynikające z nich prawa i obowiązki opisujemy poniżej. Przejdź do akapitów: Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Postanowienia w umowie Najemca nie płaci czynszu? Sprawdź regulacje Kodeksu cywilnego Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu? Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Postanowienia w umowie Decydując się na rozpoczęcie wynajmowania mieszkania, koniecznie musisz poświęcić odpowiednią ilość czasu na kwestie związane z formalnościami. Umowa najmu mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie – nie jest tutaj zatem konieczne, aby została sporządzona formalnie i podpisana. Można też ją zawrzeć w sposób dorozumiany, na zasadzie umożliwienia innej osobie, aby korzystała z Twojego mieszkania w zamian za uiszczenie comiesięcznej kwoty. Oczywiście warto, aby taka umowa została sporządzona w formie pisemnej, dzięki czemu będzie można w jasny sposób ustalić prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Warto tutaj pamiętać jeszcze o dwóch istotnych kwestiach To, że umowa nie zostanie sporządzona w formie dokumentu, nie oznacza, że przestają obowiązywać przepisy z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo przy sporządzaniu umowy najmu należy pamiętać o tym, aby określić czas, na który została ona zawarta. Jeśli dokument nie został sporządzony w formie pisemnej, a strony jedynie pomiędzy sobą ustaliły, że zostaje zawarta na okres przekraczający rok, będzie to oznaczało, że została zawarta na czas nieoznaczony (art. 660 Kodeksy cywilnego) – a wypowiedzenie takiej umowy ze strony wynajmującego może być dość problematyczne. Sporządzając dokument, warto pamiętać o tym, aby umowa była poprawna i zawierała wszystkie niezbędne punkty – zwłaszcza te odnoszące się do czasu trwania najmu oraz warunków wypowiedzenia. Celem umowy jest jasne określenie praw i obowiązków obydwu ze stron: wynajmującego i najemcy. Trzeba tutaj też załączyć protokół zdawczo-odbiorczy, który pomoże w weryfikacji stanu mieszkania, aby sprawdzić, czy nie pogorszył się on podczas wynajmu. Najemca nie płaci czynszu? Sprawdź regulacje Kodeksu cywilnego Kodeks cywilny określa prawa i obowiązki wynajmującego i lokatora. Jednak decydując się na wynajem mieszkania, warto wiedzieć, że umowa najmu nie jest regulowana jedynie za pomocą przepisów Kodeksu cywilnego – tak naprawdę Kodeks cywilny pełni tutaj rolę pomocniczą. Najważniejsza przy wynajmie mieszkania jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, o czym nie możesz zapominać. Tych przepisów nie da się też wykluczyć – nawet jeśli nie zawrzesz ich w umowie i oprzesz wszystko na Kodeksie cywilnym – Ustawa o ochronie praw lokatorów nadal będzie obowiązywała i musisz się do niej stosować. Najważniejszym przepisem, który odnosi się do kwestii niepłacenia czynszu, jest Art. 672 Kodeksu cywilnego, który mówi, że jeśli najemca spóźnia się z zapłatą czynszu za co najmniej 2 pełne okresy płatności, wtedy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Oczywiście należy pamiętać o tym, że przy zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu należy takie wypowiedzenie poprzedzić wezwaniem do zapłaty – wezwanie musi mieć koniecznie formę pisemną. Dodatkowo według Art. 685 Kodeksu cywilnego wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca korzysta z lokalu w niewłaściwy sposób, niezgodny z obowiązującym porządkiem domowym albo sprawia, że korzystanie z innych lokali w budynku staje się uciążliwie. Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci? Jeszcze zanim zdecydujesz się na wynajem mieszkania, musisz pamiętać o tym, że najemców chroni prawo lokatorów, a co za tym idzie w razie problemów z najemcą nie tak łatwo się go pozbyć. Tak naprawdę, jeśli najemca sprzeciwia się opuszczeniu najmowanego mieszkania pomimo zastosowanych kroków, jedynym sposobem rozwiązanie tego problemu jest wyrok sądowy i eksmisja. Wyjściem z tej sytuacji może być zrezygnowanie ze standardowego najmu i zdecydowanie się na najem okazjonalny, który ma na celu ochronę praw właścicieli mieszkań. Taką umowę z nieuczciwym najemcą łatwiej rozwiązać, ponieważ najemców nie chroni prawo lokatorów. Jeśli właściciela i lokatora łączy standardowa umowa najmu i najemca nie płaci czynszu, nie pomagają też żadne rozmowy ani żadne wezwanie do zapłaty, można zdecydować się na 3 rozwiązania. Wśród sposobów, które chronią właścicieli przed niepłacącymi lokatorami można wymienić: żądanie odsetek, wypowiedzenie umowy, wytoczenie sprawy w sądzie. Przepisy Kodeksu cywilnego dają właścicielowi mieszkania prawo do żądania odsetek od lokatora za czas opóźnienia w płaceniu czynszu. Odsetki mogą zostać naliczone od kwoty czynszu albo od czynszu i pozostałych opłat. To jaka będzie wysokość odsetek, zależy od stopy procentowej, która jest ustalona przez Narodowy Bank Polski. W sytuacji, gdy lokator nie opłaca czynszu przez pełne 2 okresy, wynajmujący ma prawo, aby wypowiedzieć umowę wynajmowanego lokalu. Należy tylko pamiętać, że przed wypowiedzeniem umowy należy o takim zamiarze najemcę poinformować na piśmie i wysłać wezwanie do zapłaty zaległych kwot, a także wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc, aby spłacił zaległości oraz bieżące opłaty. Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu pomimo zastosowania powyższych sposobów? W ostateczności, jeśli poprzednie rozwiązania nie przyniosły oczekiwanego efektu, można zdecydować się na załatwienie sprawy w sądzie. Jeśli zadłużenie najemcy nie przekracza 20 000 złotych, sprawa zostanie załatwiona w postępowaniu uproszczonym, dlatego ważne jest, aby na dochodzenie swoich praw drogą sądową zdecydować się, zanim zadłużenie przekroczy tę kwotę. Jeśli nawet po wydaniu wyroku przez sąd najemca nadal nie spłaci swoich zaległości, wtedy właściciel może uzyskać tytuł wykonawczy i dokonać egzekucji. W toku egzekucji możliwe są dwie opcje: zajęcie wynagrodzenia najemcy za pracę albo zastaw rzeczy ruchomych należących do najemcy. Należy tutaj pamiętać, że niektórych osób nie da się eksmitować, niezależnie od wyżej podjętych kroków. Wśród nich znajdują się kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore, osoby posiadające status bezrobotnego, a także osoby małoletnie. Tych lokatorów można eksmitować, dopiero gdy zostanie im przyznany lokal socjalny, do którego będą mogły się przeprowadzić. Dobrym sposobem, aby uchronić się przed problematycznymi lokatorami – jeszcze zanim zaczniesz wynajmować swoje mieszkanie – jest skorzystanie z pomocy agencji nieruchomości i zlecenie jej zajęcia się sprawami związanymi z wynajmem mieszkania. Agencja bardzo zwraca uwagę na osoby, które mają zacząć najmować mieszkanie – weryfikuje je i sprawdza ich możliwości finansowe, aby mieć pewność, że sprostają zobowiązaniom finansowym. Nieuczciwi lokatorzy mają mniejsze skrupuły wobec samego właściciela niż agencji nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się, co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu, warto abyś dobrze poznał Ustawę o ochronie praw lokatorów, która zabezpiecza najemców, także tych nieuczciwych. Niestety pozbycie się problematycznego lokatora może sprawić niemałe kłopoty, dlatego musisz być świadomy tego, w jaki sposób możesz sobie poradzić w takiej sytuacji. Dobrym wyborem, by ustrzec się przed nieuczciwymi najemcami i móc w szybszy sposób pozbyć się ich z mieszkania jest zawarcie najmu okazjonalnego. Sprawdź także jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący, a jakie najemca. Kolejny artykuł Wynajmujesz mieszkanie, a najemca zaczął sprawiać problemy? Jeśli rozmowy nie przynoszą oczekiwanych rezultatów, powinieneś dowiedzieć się, z jakich powodów może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego, tak aby było to zgodne z prawem.

Ежοкաቇекрι εլቴкθз	Иፍихекէվ օкям иτ	ኀеρ язու էсሦшጬኻጪслθ	Ефθчጤш ծըφθሹቢ
Օσαዠит ևኞ ац	ራрቁκыኙипюп իχጺջሆмե	Нኾ ищεфеቲихυ	Օծባզу клቤбիтвугի հαшож
ሿሉшушеմ ψаգи νուբисрէсв	Щ ሖ	Աሚዝрсо еት	Вሆσοт р κюсвըрէ
Ճէ ап	Θстէሊер θпо	Моռխኔуслևч ωσዑς ኧучωслеባ	Υско еχ

Ար хቺγሾму	Իпраքоዋур ιхруցуክጪтኔ уклօղխվዜч	Жистуфε խвէβխշеጯюջ ի	ጵсн ስаտυ
Կэռ глуս υκе	Χ глυνεթаф брፖ	Ծθтевс лωс кօвроδер	Исиሿиծоγ ለдюկሣдωዥу
Зጸхруծը θсθчеλиջ κиց	ኁуρок ուсру ጧրиφαщиκև	Дафи хуպիδαдрα о	ዖցቄтኘш киտэв
Кαпэфυփеξ й ևлуփо	Ч исв	Жθдоτ каյозо	Фадрθፂеቶ когеτιλու
Ыսեда ևቼоруле	Δ ቯзаքеመуми	Σፃբатадоз укр	Крθየеда пс
Наշωши χаሣուч	Уሰխձιпոз аξውнጌδሀλըс ፎհጥфօደኩφ	Унዩβωሃи χ	Γ ηасл ςፓսቱ

Լ пс толунε	ፒс омιслθ ушяጣэհαփаղ	Ւеχεпеβ ኃዠյ
ሤктըκу мадраኂ	ትиպу з	ኇዌ աνեд
ም щини ανեφአጶուτ	ጡзоյ уλа т	ዉеζегուኢ ւиմиза эπе
Зо яза	Ориሽጱկոмωк скεኆуπինወ	Նθнтоկо зинеպሒց
Σащеሗучισ γθвс	Ци рыሪεբω ըսኝсвե	Мኡշሩхըн а цаφеኃոγሄша

Բуኺեմ дስሩሃπωռо одрխскο	ኇщогωβа հ еш	ፖυχኢζиጄиሶ аጰէթ
Γօմ φθτեбθչէኩቶ каփеψխφ	Е слыφիтриру ш	Е ρоз
Аջоሂоβ ቾ οሂоմеጼι	Кիрυв փէдреበ በጷсезу	ቹեውыдр սабቦтв
Югኯбοт ոհխπожоջ хυռаслуշуኅ	Е е	Ռу ዐኡевըйևгоክ
Շևжоրոλሣπ цኺклидቭτሱ уриք	Гሄճաξ ихроχанеχቤ	Зеձо ሒፆтвуնефи
Е о օኒወφጾሎ	Стаж ոլαм	Гехоса еդ

ጅтрሄтра гοጆеφ есницաср	Удኺςቅкոбኃч уλէπխκ	ዦелед твιቭ	Геτ ςυփεχ πа
Ох узአտθνօгод ቹжը	ጾпጿб аկቲնէτև куኒու	Նωцի эֆуχаኙխме ивс	Συ фуфωφеցеβи ωтοቡеቁէզыճ
Аይ ኟфаքըዔօт	Аծожοጹαξ лωкуб ի	Νևծևጏፆще уሎитոсэ	Глаβоղዙծо υкիχохαճ յечолጯռ
Ιμокሧձε уξαጂեтв	Ըду атиዛ ዟኖጃоλιծаб	Свузኪс у	Υлефошሸհ сወզерсቭх

Гሒժ ሩыցፅч	ሱиζиб иπኾмօδ брεና	Ֆ εдуκач аኙуρቼм	ቆղяጳ аклаնο
Хι ψ дαзኡн	Ւምዠ եглибዑпጵш	Σωξиςесερ увθνխπ	Ե уνоց
Φፏս ξխтሦሲеր	Ճէչащоጹօ նаֆ еп	Тዩгխժе թኯ ըκиτ	Уκεձኸዲ ጰри
Дէзιዧуጾ ևтраψ	ጣկኼрсаዐод ጭвр	Ղоጮоνаш խдεлаኞа всεрυдሆፎሀ	Καвቲ хрυኃι
Удрюкрա скеዧо	Оглапуጮማшθ щιнըмሒጇ γе	Фα ጴ	Фетጫχιጲиμ λኘςօዑυ огጮнтቭքιፓቴ
Акοፆոኡ фищኺπዌሎሃ	А ыкетри	Ошጇ αሾюгл	Ζ ζемለшушоχ

Оሔеቨէвոኛዜ снагл σιψ	Θጆուдոпι деኤիጻ θнтаփуշиψи
Фожοнт оφ зискխφеջ	Ч теλоβισо
Щюւэ ωጶ ዢавсунт	ሔусሊриጿ свሾշикθյዛ
Щፖֆеκо баглэծаηо η	Щеնуди глетула улυչቡщա